继住宅地产、商业地产、旅游度假地产之后，养老地产正成为企业最看好的成长板块，随着老年人口的增长，老龄化引发的“银发经济”已经成为众多企业眼中的“香饽饽”。不过，在企业大举进军养老地产的同时，由于目前相关的政策和体制尚不明晰，产业链整合度偏低，专业配套服务也较为匮乏，因此许多开发者仍停留在前期模式的探索阶段，鲜有成功案例。

　　□最新案例

　　九华山庄挥师养老地产

　　以养老地产为代表的“银发经济”正在吸引越来越多的参与者。2012年11月28日，位于昌平小汤山著名的大型温泉度假村——九华山庄正式宣布，推出国内首家养老型酒店“九华国际养生公馆”。

　　据九华山庄副总经理张银介绍，该酒店设施模拟了家庭的环境，同时又突出了机构养老的配套优势，集合酒店、养老院、医院、房地产、会馆等多种业态中的适老功能，可以一站式、高水准满足中老年人的养生养老需要。

　　据其介绍，九华养生公馆首期将在九华山庄一期旧址上重建，室内为地热采暖、防滑地砖，并配置了全套家电家私，拎包即住。还配备了16000平方米的健康体检中心为住户提供免费定期体检、健康档案管理、健康咨询指导等服务；配套的九华医院还将着力组建一支由心脑血管疾病、肿瘤等领域专家组成的专家团队，服务老年住户。此外，公馆还将配建完备的康复疗养服务、文化娱乐、生活托管和投资理财等服务。

　　张银表示，公馆一期项目提供300多套精装公寓，现已正式对外出租，预计2013年10月底能正式入住，租金每年1万元，保证金60万元起，承租期为30年。

　　据其透露，在全面整合之后，未来的九华山庄将定位在度假、会展和养老三种酒店类型，其中养老酒店占据绝对比重。

　　小汤山成养老聚集重地

　　无独有偶，除了九华山庄之外，包括保利、泰康人寿也都把养老地产的首次试水定在上风上水的小汤山区域。

　　早在2009年11月，泰康人寿获得保险业第一个养老社区投资试点资格，并成立泰康之家，专业从事养老社区投资和运营。2011年12月，泰康之家在小汤山取得土地，开始建设“泰康之家养老社区北京旗舰店”。泰康之家CEO刘挺军介绍说，项目预计总投资35.5亿元，总建筑面积约30万平方米，拟2015年正式投入使用，将主要采用押金+月服务费收费模式。

　　此外，保利地产近期明确提出，将北京作为保利地产的试点区域，在养老地产等新地产业态形式方面实现重点突破。针对中国人口老龄化的现实，保利地产已针对养老地产业务调整了公司架构，成立了养老产业专业管理公司，并希望利用该平台在北京落实养老地产项目工作试点。据悉，在北京的首个试点养老地产项目也将选择在小汤山区域。在保利地产的2010年半年报中，养老地产就被定义为保利未来“新的盈利增长”。

　　养老地产模式各异

　　“一方面是养老市场的强劲需求，另一方面，会展酒店的传统业务并不能无限扩展，同时，九华山庄在养生保健领域已经有了相当长时间的积累，也聚集了相当一部分客群”，张银表示，在这样的背景下，九华山庄决定向养老产业转型，“并不是一时兴起”。不过，九华山庄也同样为养老市场的风险做好了准备，据九华山庄副总经理张银介绍，预计30年后，中国将进入深度的养老阶段，目前只是提前布局，“退一步来说，如果一旦市场尚不成熟，那么养老会馆就转回会展或者度假酒店，‘九华山庄’进可攻，退可守”。

　　随着国内老龄人口的急剧增长，不少企业纷纷瞄向养老地产的“大蛋糕”，但是并未形成成熟的运营模式。万科目前共有4个养老地产项目，早在2010年，万科集团就在北京房山窦店试点了养老地产项目“万科幸福汇”，采用租售并举的开发模式，今年，万科更是计划投资120亿元在长春多个区域打造占地100万平方米的健康养老住宅社区；绿城中国近日也公开表示，将做成全护型学院式养老，预计一年之后轮廓初成。除了住宅开发商的涉足，不少旅游度假项目也渗透了养老地产的开发。今典集团旗下的“红树林模式养老”，意在用红树林酒店的管理、配套等来运作养老地产，今典集团董事长张宝全介绍说，买一套房可在20个城市交换养老，买不了房的也可买一张卡，即可实现在全国各地红树林酒店的交换养老。

　　□专家观点

　　由于养老地产的开发和运营需要多个领域和行业的协调配合，有业内人士直言，真正在研究养老地产并想做出规模的企业很少，相当一部分企业对养老地产的概念还停留在引入部分老年人居住标准的水平，部分企业宣称的养老地产规划，其实只是为了低价拿地而已。

　　◎中国房地产研究会人居环境委员会副主任开彦

　　成熟运营模式尚未成形

　　养老地产将是未来房地产的一个主流方向，是一件很好的事情，不过，与普通住宅开发截然不同，养老地产最核心的部分并不是住宅，而是后期的运营，这也是养老地产盈利的主要来源。与常规的地产开发模式不同，养老地产更倾向于持有式和运营式，对配套设施、服务人员的数量和专业性要求极高，对房企来说也是巨大挑战，在进入这个领域之前，房企应该做好各个方面的准备，先规划、再开发。

　　◎中国房地产业协会老年住区委员会副主任周燕珉

　　养老地产仍在探索阶段

　　这几年在养老地产上的尝试和探索主要在开发模式上，目前较为常见的一类开发模式是在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。开发商可在建设普通住宅区的同时，拿出一小片地配建1-2栋养老公寓，这种模式比较符合我国老人与子女希望就近居住、相互辅助的国情。

　　□房企声音

　　◎万科

　　前期试点主动尝试

　　万科集团总裁郁亮曾表示，未来15年中国住宅的机会还有很多，比如养老地产，万科愿意主动尝试，在这方面做一些试点和前期准备。今年起，万科在养老地产的力度开始增大，负责北京项目的万科集团副总裁毛大庆表示，目前中国养老地产的概念还很笼统，万科在研究了三四年后发现其实并不那么简单。毛大庆认为，实际上万科并不具备养老地产的开发运营经验，所以进军养老地产仅仅是一种尝试，盈利与否不重要，重要的是要形成一种成熟的商业模式。

　　◎其他

　　养老地产亟待政策支持

　　一位不愿透露姓名的房企负责人告诉记者，虽然养老地产前景可观，但在目前政策条件下，不少试水房企步履维艰。首先，养老地产占地面积往往很大，但在土地获取过程中，由于养老地产并非保障性住房，因此无法获得划拨土地，只能采取招拍挂方式拿地，这样的高成本往往令企业难以承受；此外，从前期准备到后期的持续运营，养老地产所需资本成本很高，如没有足够外部融资支撑，投资者承受的压力很大。

九华山庄网址：www.beijingjiuhua.net